Contratos de Multipropiedad. Un poco de Historia

Los contratos de multipropiedad fueron una práctica muy extendida en nuestro país en las décadas de los 80-90, si bien ya existían, estos contratos de multipropiedad, desde los años 60.

Tal fue el auge de esta modalidad vacacional que España se posicionó, en apenas 10 años, como el segundo país en número de contratos de multipropiedad. Los españoles y extranjeros vieron en estos apartamentos una alternativa al hotel; tenían la posibilidad de tener un lugar fijo de vacaciones, reconocible,  sin la necesidad de adquirir un inmueble, con el ahorro de coste anual que esto suponía en mantenimiento, y suministros, garantizándose de este modo las vacaciones de por vida.

Contratos de Multipropiedad y los Abusos

Ya desde mediados de los años 90 los contratos de multipropiedad comenzaron a ser cuestionados, y adquirir mala fama propiciada por los abusos cometidos por algunas comercializadoras de estos productos, lo que hizo que muchos españoles vieran con recelo este producto. 

Los extranjeros, por el contrario, continuaron invirtiendo fuertes sumas de dinero en España en “multipropiedades”. Tal fue la situación que la Unión Europea en el año 1994 dictó la primera Directiva que regulaba estos contratos contratos de multipropiedad, considerando que los compradores en su gran mayoría actuaban como consumidores y por lo tanto se encontraban desprotegidos ante los grandes promotores inmobiliarios.

Esta directiva (94/47/CE) fue traspuesta al derecho español mediante la Ley 42/1998, de 15 de julio por la que, por primera vez en España, se regulaban los aprovechamientos por turnos de bienes inmuebles de uso turístico, en otras palabras, los contratos de multipropiedad.

Contratos de Multipropiedad y la no Propiedad

Precisamente fue esta ley la que prohibió de manera taxativa el término “multipropiedad” o cualquier referencia a propiedad, pues a través de la misma ley se limitaba el tiempo por el que adquiríamos. Ya no comprábamos un apartamento en multipropiedad para toda la vida, sino que la duración de este tipo de régimen iba de 3 a 50 años.

En esta ley, además de otras materias, se recogía la información que de manera obligatoria el vendedor o transmitente nos tenía que facilitar con carácter previo a la compra. En concreto el art. 8 de la Ley establecía que el promotor nos tenía que informar de:

• Identidad y domicilio del propietario.
• Naturaleza real o personal de los derechos trasmitidos. No siempre se realizaban “ventas” de inmuebles –derechos reales- sino que en ocasiones se firmaban arrendamientos periódicos –derechos personales-.
• Si el edificio se encontraba aún en construcción, la fecha límite para su terminación.
• Descripción precisa del inmueble.
• Servicios comunes de los que podrá disfrutar,
• Instalaciones de uso común.
• Empresa de servicios de mantenimiento.
• Precio medio de los derechos de aprovechamiento por turnos, y el precio del que los tenga más altos.
• Numero de alojamientos susceptibles de aprovechamiento por turnos.
• Posibilidad o no de participar en intercambios, y en caso positivo, nombre, denominación o razón social del tercero que se va a hacer cargo del servicio.

Como posteriormente se ha venido demostrando a través de los numerosos procedimientos judiciales, que esta información en rara ocasión se facilitaba.

La práctica normal consistía en invitar a los potenciales compradores a una semana en alguno de sus complejos turísticos donde se celebraba una reunión en la que se explicaba con todo lujo de detalles las maravillas con las que contaba el “resort”, y les presentaban un contrato por el que los invitados terminaban la semana siendo “propietarios” de una “multipropiedad” a un precio muy asequible.

El contenido de los Contratos de Multipropiedad

Esta primera normativa recogió el contenido mínimo que los contratos debían contener. Entre este contenido mínimo se establecía como obligatorio, el siguiente:

• Fecha de celebración del contrato y datos de la escritura reguladora del régimen.
• Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho trasmitido, haciendo constar la fecha en la que el régimen se extinguirá.
• Descripción precisa del edificio, situación y alojamiento con referencia expresa a sus datos registrales y a l turno objeto de contrato.
• El precio y la cantidad que conforme a la escritura de reguladora deberá abonar anualmente.
• Inserción literal de los arts. 10, 11 y 12 de la Ley.
• Servicios e instalaciones comunes.
• Posibilidad o no de participar en intercambios de apartamentos y sus costes.
• Duración del régimen con referencia a la escritura reguladora. Si el inmueble está en construcción referencia a la fecha límite para el acta de fin de obra.

Y además obligaba a contener la literalidad de 3 artículos de la ley. En concreto los artículos 10, 11 y 12 que recogían la posibilidad de desistir del contrato en el plazo de 10 días desde la compra sin necesidad de causa alguna y sin que supusiera ningún coste o penalización para el comprador.

Igualmente facultaba a los compradores a resolver el contrato en el plazo de 3 meses si al contrato le faltaba algún dato importante de los recogidos anteriormente. Y lo que es más importante, prohibía de manera expresa cobrar alguna cantidad por el vendedor durante un plazo, que era el tiempo en el que el comprador tenía la facultad de desistir o resolver el contrato, obligando, en caso de haber cobrado algo a su devolución por duplicado.

Contratos de Multipropiedad y la mala práctica de los promotores

Son muchos, muchos los casos en los que los promotores cobraban una señal a la fecha de la firma de estos contratos de multipropiedad, y más aun los que exigían un primer pago importante en el plazo de 20-30 días, financiando mediante préstamos propios el pago del resto del precio.

Pues bien, en un altísimo número de casos estos contratos tenían alguna carencia de información obligatoria, por lo que aquellas cantidades satisfechas en los 3 primeros meses pueden ser reclamadas por duplicado a la empresa que vendió.

Por último, en relación al plazo, como ya hemos adelantado, la ley limitó su duración de 3 a 50 años. Establecía que se debía fijar expresamente la duración en el contrato y desde que año se debía empezar a contar; requisito que en multitud de ocasiones se incumplió, y se continuó vendiendo a perpetuidad a pesar de estar prohibido en la ley.

Endurecimiento de la Ley en los Contratos de Multipropiedad

Esta Ley de 1998 fue derogada y modificada en 2012 por la Ley 4/2012 mediante la cual, no solamente se mantenían los requisitos anteriores sino que venía a endurecerlos, diferenciando entre 4 subtipos de contratos:

• derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles (la multipropiedad)
• el producto vacacional de larga duración (contratos que permiten aprovecharse de descuentos y precios especiales por utilizar los complejos del transmitente año tras año)
• la reventa de las “multipropiedades” 
• los intercambios entre “multipropiedades”.

La explicación de estos contratos será objeto de análisis en un futuro artículo.

Tal es así que en la actualidad cada vez son más las sentencias que declaran la nulidad de estos contratos por vender sin fecha límite, carentes de información y bajo un sistema de venta que poco dejaba a la libertad de los compradores, obligando a las empresas vendedoras a  devolver las cantidades cobradas a los clientes.

El Tribunal Supremo, en los últimos 3 años, ha dictado una infinidad de sentencias en las que efectivamente se declara la nulidad de estos contratos y se condena a la devolución de las cantidades cobradas, duplicando las pagadas en el plazo de resolución.

Si Usted, algún amigo o familiar  es “dueño de una multipropiedad”  y considera que el vendedor no ha sido claro y leal con la Ley, y que la compra pudiera no haberse hecho cumpliendo con  la legalidad, no dude en consultarnos.

Como expertos en derecho inmobiliario podremos informarle y asesorarle sobre las vías y acciones que se podrían iniciar en defensa de sus derechos de consumidor.