Cláusula Suelo, Gastos Hipotecarios o IRPH, ¿abuso de los bancos?
Cláusula suelo abusiva, gastos hipotecarios excesivos, IRPH manipulado estos son términos que están a la orden del día en muchos hogares españoles.
Son muchas, muchísimas las consultas que nos llegan al despacho semanalmente sobre cláusula suelo, gastos hipotecarios, IRPH… Y en su gran mayoría se producen por la desinformación que desde los medios de comunicación se está llevando a cabo.
Parece raro que hablemos de desinformación con la sobre exposición que, mediáticamente, están teniendo estas cláusulas bancarias, pero la realidad es esta: se informa mucho pero mal.
La prensa ha entendido –como lo hicieron los bancos en su día- que todos sabemos que es una cláusula suelo, a que se refieren con gastos hipotecarios o que es eso del “IRPH” y nos bombardean con noticias alentándonos o cohibiéndonos a reclamar en función de su línea editorial, pero no se paran a explicar de qué se trata y el panorama jurisprudencial que hoy en día podemos encontrar en relación con cada una de estas cláusulas.
Por ello, con el ánimo de ayudar a nuestros lectores a entender un poco mejor estos conceptos y a conocer lo que los tribunales están resolviendo en cada caso, vamos a hacer un breve repaso por las 3 clausulas bancarias “abusivas” más frecuentes.
Cláusula Suelo
El paradigma de las cláusulas abusivas. El inicio de una nueva era para el derecho bancario y el derecho del consumidor. A estas alturas casi todos conocemos de que se trata, pero no está de más hacer un breve recordatorio.
Cláusula suelo, ¿de qué estamos hablando?
La tan famosa cláusula suelo es una condición inserta en nuestra escritura de hipoteca VARIABLE –normalmente en el apartado de “intereses ordinarios”- mediante la cual el banco limita la variabilidad del interés a la baja. Es decir, antes de la firma lo que se nos vendía era que el precio de nuestro préstamo iba a ser EURIBOR + x%, pero lo que habitualmente no se nos informaba es que el precio era EURIBOR + x% siempre que la suma fuese superior a un porcentaje fijo determinado, en caso contrario, se aplicaría ese fijo.
Un ejemplo, cuando íbamos a firmar un préstamo hipotecario el banco publicitaba y nos ofrecía una hipoteca a tipo variable de Euribor + 1,5%, y que, además, si contratábamos no sé cuantos productos, nos bonificarían y se quedaría en Euribor +0,5%. Lo que evitaban contarnos era que se aplicaría Euribor + 1,5% (o 0,5% depende del caso) siempre que la suma no fuera inferior al 3’50%. De ser así, nuestro préstamo sería a tipo fijo del 3´50%.
Jurisprudencia y Cláusula Suelo
Esta cláusula suelo fue la pionera en esta batalla contra las entidades financieras, y por lo tanto, a la fecha, la que goza de la jurisprudencia más unánime.
En relación al suelo, el Tribunal Supremo ha dictaminado en numerosas ocasiones que siempre que no se cumplan con los requisitos de trasparencia e información, es nula, pues afecta al precio y la condición fue impuesta por las entidades financieras sin poder negociarla.
No solamente se ha aclarado este punto, que a la fecha no tiene discusión posible -a pesar del aferramiento de los bancos- sino que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ya estableció que la devolución de las cantidades abonadas por la aplicación de la cláusula nula se debe hacer desde el principio del préstamo hipotecario, y no limitado al año 2013 como pretendió nuestro Tribunal Supremo.
¿Qué y cómo podemos reclamar?
Lo explicado hasta ahora lo conoce la gran mayoría de la población. La duda más habitual se plantea en relación con la posibilidad de reclamar en el caso de haber firmado un acuerdo privado con el banco por el que se nos eliminaba la cláusula suelo.
Esta situación es la más común a día de hoy, pues los bancos, viendo lo que se les venía encima, desde el 2013 comenzaron a ofrecernos acuerdos por ser “tan buenos clientes y por la confianza mutua que teníamos”.
Esos acuerdos, habitualmente pasaban por eliminar la cláusula suelo a cambio de:
- subirnos el %,
- obligarnos a contratar algún producto más (a pesar de los muchos que ya nos incluyeron en la hipoteca)
- o de mantener un tipo fijo (normalmente el mismo que el suelo o ligeramente inferior) durante un periodo de tiempo, y después de ello pasar a nuestro variable pactado (quizá con la esperanza de que durante ese tiempo el Euribor remontara y volviera a subir, quien sabe).
Pues, bien, en relación con las reclamaciones en los casos en los que hay acuerdo con el banco, el Tribunal Supremo ya se ha pronunciado y hay buenas noticias: SE PUEDE RECLAMAR LA CLAUSULA SUELO ELIMINADA POR ACUERDO CON EL BANCO. Sin querer entrar en tecnicismo jurídicos que se alejarían del fin de este artículo, el fundamento es el latinajo conocido en derecho que dice “quod nullum est, nullum effectum producit” que quiere decir, que lo que es nulo no produce ningún efecto, y por lo tanto no se puede pactar sobre ello.
En resumen, si usted tenía un préstamo hipotecario con cláusula suelo y firmó -o no- un acuerdo con el banco, usted está a tiempo de reclamar la devolución de las cantidades abonadas de más desde el inicio de la hipoteca, así como aquellas abonadas en aplicación del acuerdo con el banco.
Gastos Hipotecarios de formalización
En el último año han corrido ríos de tinta (o de megas de descarga) en noticias relacionadas con la posibilidad de reclamar los gastos que pagamos por hacer nuestra hipoteca, pero nuevamente muy pocos son los artículos que han explicado con claridad que gastos se pueden reclamar y cuáles no, y porque o en virtud de que, son reclamables esos gastos.
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
Vamos a empezar por saber que gastos hipotecarios son los que afrontamos cuando formalizamos una hipoteca y que podemos reclamar conforme a la jurisprudencia actual -por poder reclamar, podemos reclamar todo lo que queramos, la diferencia es si los tribunales nos apoyan o no-.
Hasta ahora, cuando ya nos aceptaban como deudores en el banco y nos concedían la hipoteca, el banco separaba una parte del dinero que nos iba a prestar en concepto de “provisión de fondos para gastos”. Entre las cosas que nos obligaban a pagar se encontraba normalmente: Notario, Registro de la Propiedad, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Gestoría –casi siempre la suya- y tasación del inmueble.
Esto era una práctica habitual. Nunca se nos permitía negociar con ellos el abono de estos gastos hipotecarios, ni mucho menos se nos explicaba que establecía la ley en relación a quien debe pagar los gastos hipotecarios y el porqué de la obligatoriedad.
Jurisprudencia y Gastos Hipotecarios
Esta falta de información previa y la colocación de la cláusula en la escritura sin posibilidad de negociación a pesar de cargarnos con la obligación de pagar una importante suma de dinero llevó al Tribunal Supremo, en una Sentencia publicada en diciembre de 2015 (sí, 2015, a pesar de que los medios de comunicación hayan hecho creer que esto es una cosa nueva) a entender que esa cláusula era nula por ser abusiva al imponer a los consumidores (nosotros, los ciudadanos que acudíamos al banco a pedir un préstamo para nuestra casa) el pago de todos los conceptos.
Por ello condenó a BBVA a la devolución al cliente de todos los gastos hipotecarios sufragados por él –en el caso concreto se trataba de Notaría, Registro de la Propiedad e Impuesto-. Es más, en el caso concreto del impuesto, a pesar de ser el que recibe el préstamo el obligado al pago, el Supremo estableció una inversión del sujeto pasivo (del responsable) obligándole al banco a pagarlo por haber actuado de forma abusiva.
Desde esa Sentencia que ya tiene más de dos años, hasta la fecha, son muchas las reclamaciones presentadas, casi tantas como criterios tienen los jueces para decidir que se devuelve y que no.
En unos casos los Tribunales han sentenciado que el banco debe devolver la totalidad de los gastos pagados por el consumidor, en otros muchos, que no todos los gastos, sino por Ley (divididos entre las partes, pero el impuesto para el consumidor), en otras ocasiones han decidido que se devolverá la cantidad correspondiente a notaria, registro e impuesto; pero no gestoría ni tasación…. En conclusión, un caos de resoluciones que no permiten conocer cuál es el criterio de nuestros tribunales.
¿Qué está ocurriendo en la actualidad?
En la actualidad se está tendiendo a la unificación de criterios.
La primera cuestión en la que ya cada vez más juzgados coinciden es en que las partidas de gestoría y tasación son a cuenta del consumidor –a pesar de lo ajustado a derecho que nos pueda parecer-.
También parece que la gran mayoría de los juzgados han adoptado el criterio del supremo en relación con la notaría y registro, obligando (en más de un 90% de los casos) a devolver el importe de ambas facturas.
Y la discusión se ha centrado en la actualidad en la devolución o no del impuesto (cantidad que se corresponde con la partida más elevada y que puede constituir hasta un 80% de la reclamación).
En relación al impuesto aun hay mucha disparidad de opiniones y tendremos que estar a lo que diga el Supremo cuando se vuelva a pronunciar sobre ello. Hasta la fecha la batalla parece ganarla el sector mas proconsumidor, es decir, parece que son más las Audiencias Provinciales (paso intermedio entre el Juzgado y el Supremo) las que se inclinan por la devolución del impuesto, pero todavía hay muchas otras que establecen que no. Hay fuentes periodísticas que aseguran que a lo largo de este mes el Tribunal Supremo decidirá al respecto, si bien esas noticias aun no están confirmadas. En cualquier caso, os seguiremos informando con las novedades.
En resumen, a la fecha en que se publica este artículo, aun no está claro –al menos los jueces no lo tienen, en contra de la gran mayoría de los trabajadores del derecho- si el impuesto es o no es reclamable, pero si podemos informar de que tanto Notaría como Registro en su gran mayoría si lo son.
IRPH, Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios
El IRPH es una de las cláusulas que más dinero ha costado a los consumidores y a día de hoy de las más desconocidas.
El IRPH es un índice de referencia utilizado en las hipotecas a tipo variable distinto del Euribor.
IRPH significa Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios –a pesar de que el 90% de las hipotecas están referenciadas al Euribor- pero no aparece como tal en la escritura sino que en “Intereses Ordinarios” pondrá algo similar a “como referencial se pacta el Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por… (bancos o cajas)”.
En la actualidad este índice ha desparecido (en sus dos modalidades), aplicándose el sustitutivo “pactado” en las escrituras (lo encontrareis en los párrafos siguientes al transcrito anteriormente), o en su caso el “IRPH Entidades” que es el índice establecido por el Banco de España en sustitución de los anteriores.
IRPH, la cláusula que más ha costado a los consumidores
Una vez conocido el nombre real del IRPH y donde poder encontrarlo, lo siguiente es saber porque creemos que es la cláusula abusiva que más dinero ha costado a los consumidores.
Este índice históricamente se ha situado muy por encima del Euribor –habitualmente entre un 1 y 1’5%-, llegando a la situación actual en la que el IRPH en diciembre de 2017 se situaba en 1’902% mientras que Euribor rondaba el -0’19%, es decir, una diferencia de 2 puntos porcentuales de intereses.
La mayoría de los “afectados” por este índice de referencia desconocen que se lo están aplicando, y creen que su hipoteca no ha disminuido tanto como debería por tener clausula suelo, pero no es así –o al menos no en todos los casos pues pueden estar las dos clausulas-.
Jurisprudencia e IRPH
El problema del IRPH es que recientemente, el Tribunal Supremo ha sentenciado que no se trata de una clausula abusiva al tratarse de un índice de referencia legal aprobado por el Banco de España, por lo que, salvo que se pudiera acreditar que esta referencia no fue informada no se puede declarar su nulidad.
Esta sentencia ha supuesto un varapalo para todos los consumidores que esperaban con ansiedad que el Supremo se pronunciara, pero ya han sido varios los juzgados de primera instancia y especializados los que se han rebelado contra esta sentencia declarando la nulidad de la referencia de la hipoteca a IRPH.
Además, ya se ha presentado una cuestión al Tribunal de Justicia de la Unión Europea en relación con la validez de este índice, por lo que deberemos esperar a que este tribunal se pronuncie para conocer la viabilidad real de estos procedimientos, lo que en modo alguno significa que no se puedan reclamar, pues desde este despacho –y la gran parte de la comunidad jurídica- entendemos que la sentencia del Supremo se equivoca y que se debe declarar la nulidad de la referencia a IRPH.
En resumen, a día de hoy las reclamaciones de nulidad del índice de referencia IRPH tienen una viabilidad compleja al no estar amparadas por el Tribunal Supremo, pero ya son muchos los Juzgados que se están rebelando contra esa resolución y habrá que esperar a ver que dictamina Europa.
Además de estas cláusulas, las escrituras de nuestras hipotecas contienen multitud de cláusulas que han sido declaradas nulas por la jurisprudencia y que la gente en su gran mayoría desconoce y que serán objeto de otro artículo dado el número, pero si cree que puede estar afectado por alguna de estas cláusulas, si usted recuerda haber pagado todos los gastos derivados de su hipoteca o advierte que su cuota no se reduce tanto como cree que debería, no dude en contactar con nosotros. Nuestros especialistas en derecho bancario estudiarán su situación.
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