El alquiler de apartamentos turísticos como alternativa a hoteles se ha puesto muy de moda debido a plataformas como Airbnb, Wimdu o Niumba.
Muchos turistas prefieren alquilar viviendas turísticas para su estancia vacacional por razones de economía y para sentirse más parte de la ciudad a la que viajan. Las plataformas de alquiler de apartamentos turísticos como AIRBNB, Wimdu o Niumba se han convertido en referentes en su búsqueda; y a su vez personas con pisos y apartamentos disponibles en los centros de las ciudades han visto en esta nueva forma de viajar y en la demanda de este tipo de alojamientos, una manera de obtener unos buenos ingresos.
Apartamentos Turísticos ¿competencia desleal?
La facilidad que ofrecen plataformas como Airbnb para ofrece los apartamentos turísticos ha provocado que en el voraz mercado de internet se anuncien miles de apartamentos turísticos, muchos de ellos sin control legal y con escasa calidad al carecer de los servicios mínimos. La falta de control de estos apartamentos turísticos genera problemas de seguridad ciudadana pues no se controla identidad de los visitantes. Debemos recordar que los hoteles están obligados a identificar e informar diariamente a la Policía de sus huéspedes.
A su vez, los grupos turísticos han mostrado sus quejas ante esta competencia que consideran desleal, ya que en muchos casos no tienen de alta a los que se ocupan del mantenimiento y limpieza y tampoco se declaran al fisco los ingresos que generan, que pasan a formar parte de la economía sumergida.
Apartamentos Turísticos y la Administración
Por todo ello las administraciones se han visto obligadas a controlar y regular legalmente este tipo de explotación de apartamentos turísticos estableciendo unos criterios de obligado cumplimiento para aquellos que quieran destinar su vivienda a este tipo de servicios.
En Andalucía este fenómeno está regulado en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de viviendas con fines turísticos que modifica el anterior Decreto 194/2010 de establecimientos de apartamentos turísticos. Mediante esta norma se suma a las Comunidades Autónomas que regulan este fenómeno social en auge, y que por ahora, parece imparable.
El pasado 23 de enero 2018 la Junta de Andalucía ha modificado el último texto aprobado, para incluir en él los inmuebles situados en municipios de menos de 20.000 habitantes, ya que con la regulación anterior, localidades sumamente turísticas como por ejemplo Frigiliana, Tarifa o Cazorla quedaban fuera de su regulación.
¿Qué se consideran Apartamentos Turísticos?
Lo más importante es saber qué se considera vivienda con fin turístico. Su definición la podemos encontrar en el propio artículo 3 de la norma que establece:
“Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio, el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.”
El art. 1 establece las viviendas que están al margen de esta regulación:
- Las cedidas sin contraprestación económica. Las cuales considera meras liberalidades que no han de ser objeto de regulación.
- Las viviendas contratadas por más de dos meses a la misma persona usuaria por considerar que estamos ante una vivienda que ha de ser regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Las situadas en medio rural, por gozar de regulación propia como alojamientos rurales.
- Y los conjuntos de 3 o más viviendas en el radio de 1.000m, por tratarse de apartamentos turísticos, los cuales forman parte de una actividad empresarial.
Cómo dar de alta los Apartamentos Turísticos
Para todos aquellos propietarios que tengan un apartamento con las características descritas y que pretendan rentabilizarlo a través de este tipo de alojamiento, el Decreto establece la obligación de darlo de alta en el censo oficial como apartamento turístico. Para ello deberán rellenar un formulario que podrán descargar de la web de la Junta de Andalucía y acompañarlo de una declaración responsable.
El Decreto establece que se considerarán ilegales los alojamientos publicitados antes de la inscripción en el censo, del mismo modo que impone la obligación a los propietarios de comunicar al Registro de Turismo de Andalucía cualquier modificación o alteración que sufra el inmueble, imponiendo sanciones entre 2.000€ y 18.000€ para aquellos que incumplan con estas obligaciones.
También impone la obligación de formalizar un contrato escrito de arrendamiento, debiendo contener como mínimo, los datos del explotador y de los usuarios, el código de inscripción, el número de personas visitantes, las fechas de entrada y salida, el precio total de estancia, el número de teléfono de contacto y deberá obtener copia del documento nacional de identidad (o similar) de todos los huéspedes, y rellenar y comunicar a la Autoridad Competente los partes de entrada.
Esta obligación de documentar las entradas y los arrendamientos ha venido motivada por la necesidad de controlar el tráfico de personas por el territorio ante la situación de alerta que atraviesa en la actualidad el mundo occidental. Las organizaciones criminales encontraban en este tipo de alojamientos al margen de la regulación la forma perfecta de desplazarse sin necesidad de comunicar sus datos.
Apartamentos Turísticos, mínimos de calidad
La norma no solo se limita a establecer los requisitos legales para la constitución de este tipo de regímenes de alojamiento, sino que impone unos mínimos de calidad que debe tener los apartaments turísticos, y señala como tales los siguientes:
- Licencia de primera ocupación.
- Ventilación directa al exterior y sistema de oscurecimiento de las ventanas (persianas o cortinas).
- Estar amuebladas para un uso inmediato.
- Instalación de calefacción y aire acondicionado.
- Botiquín de primeros auxilios.
- Información turística, en soporte físico o electrónico.
- Hoja de Quejas y Reclamaciones y un cartel que anuncie su existencia.
- Servicio de limpieza a la entrada y salida de los usuarios.
- Ropa de cama y menaje de casa.
- Número de contacto para el usuario.
- Información sobre el uso de los electrodomésticos.
- Información sobre las normas internas de la comunidad.
De este modo se pretende garantizar un mínimo de calidad en los alojamientos tratando de conseguir que los turistas gocen de una tranquilidad cuando se decidan a reservar un apartamento. Igualmente obliga a que la publicidad se haga detallando el precio por noche total, incluyendo en el precio los gastos por suministros, la limpieza y la ropa de cama y baño; evitando de este modo sorpresas o cargos de última hora por servicios esenciales.
Apartamentos turísticos y la política de cancelación de reservas
Por último, la administración, a pesar de permitir la libertad de pactos en cuanto a las políticas de reserva y cancelación, viene a establecer unas normas que serán de aplicación subsidiaria para el caso de que no se haya pactado nada.
En este sentido establece que de no pactarse lo contrario se establecerá como anticipo a cuenta de la reserva el 30% del precio final; y que las reservas tendrán como política de cancelación una penalización del 50% si se cancela con más de 10 días de antelación y del 100% si se hace después de esta fecha.
Además impone al arrendador la obligación de devolver la totalidad del importe si la cancelación es por causas imputables a él, estableciendo una indemnización del 30% más sobre el valor de la reserva en concepto de perjuicios para el caso de que la cancelación se realice con menos de 10 días.
Sin embargo, en una sociedad tan cambiante no es de extrañar que esta normativa sobre el uso de apartamentos turísticos, sufra próximas alteraciones a medida que vayan surgiendo problemas en su aplicación, por lo que recomendamos estar al día de las novedades legislativas que se vayan produciendo.
Ibáñez Asociados cuenta con profesionales especialistas en contratos y derecho inmobiliario que pueden ayudarle en los trámites de inscripción así como en la solución de cualquier problema que pueda surgir, tanto si son propietarios como si han sido huéspedes; por ello, si tiene cualquier duda al respecto no dude en contactar con nosotros
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