¿Si pueden reclamar los vicios constructivos que aparezcan en nuestros inmuebles?

La gran pregunta que nos hacen –motivada por las graves irregularidades cometidas durante el “boom inmobiliario”- es que y como se pueden reclamar los vicios constructivos que aparezcan en nuestros inmuebles de obra nueva o tras la reforma.

La Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), Vigencia desde 06 de Mayo de 2000 y cuya última revisión vigente desde 01 de Enero de 2016 establece el régimen de garantías y responsabilidades que se aplica a las viviendas construidas desde 1999.

Existen 3 plazos diferentes:

• 1 año por vicios de terminación y acabado de las obras, de los cuales únicamente responderá el constructor.
• 3 años para los vicios de elementos constructivos, canalizaciones y de instalaciones que afecten a la habitabilidad.
• 10 años para vicios de elementos estructurales que afecten directamente a la solidez del edificio y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Cimientos, soportes, vigas, forjados, muros de carga.

Debido a la existencia de los plazos siempre recomendamos comprobar, apenas de comprar el inmueble, el estado del mismo, sobre todo en cuanto a los pequeños defectos –mal alicatado, defectos en tarimas…- y comprobar que las instalaciones –calefacción, fontanería, electricidad…- funcionan correctamente, pues en muchas ocasiones nos encontramos con que los propietarios llevan más de tres años un problema en la instalación eléctrica sin reclamarlo motivados por el miedo a una nueva reforma, pensando en que con el uso se solucionará solo o simplemente a causa de la emoción que genera estrenar una vivienda.

¿Quien son los responsables de los defectos de la construcción?

En líneas generales, serán responsables de los defectos de la construcción todos aquellos (personas físicas y/o jurídicas) que hayan intervenido en el proceso de construcción y habitualmente responderán de forma solidaria (conjunta).

Ha de destacarte la existencia de garantías de cobro directamente de los responsables o de los seguros contratados por ellos. La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a constructores y promotores a la contratación de un seguro para hacer frente a los posibles vicios de una edificación.  Por su parte arquitectos y aparejadores deben tener contratado un seguro de responsabilidad civil que garantice su actuación profesional.

Si al inmueble no le es de aplicación la legislación mencionada, la reclamación deberá basarse en los artículos 1591 y concordantes del Código Civil y la jurisprudencia que los desarrolla que sostiene que los vicios graves en el proceso de edificación deben ser asumidos por quienes en ella intervinieron: constructor, arquitecto proyectista,  arquitecto técnico (aparejador), subcontratista y promotor, ya sea éste un mero vendedor (promotor-vendedor) o, además, sea constructor (promotor-constructor) y ya sean personas físicas o jurídicas.

• El contratista responde por vicios de la construcción durante 10 años y el arquitecto por vicios del suelo o de la dirección.
• La responsabilidad del contratista se extiende hasta 15 años en el caso de incumplimiento de las condiciones del contrato de obra.
• La responsabilidad decenal es solidaria cuando son varias las causas que concurren en la producción del daño y no puede individualizarse la responsabilidad de cada uno de los sujetos intervinientes en el proceso constructivo.

Como se ha indicado anteriormente es una actividad en la que concurren numerosos agentes y cada uno de ellos individual o conjuntamente tienen en muchos casos la obligación de asegurar su actividad y en la mayoría de los supuestos la tienen asegurada lo que es para el particular una garantía de resarcimiento de sus posibles perjuicios.

Otro tipo de supuestos son aquellos relativos a la compra de vivienda usada en la que se descubren vicios ocultos trascurrido un tiempo desde su adquisición de los que el vendedor no informó al comprador: goteras, daños estructurales, humedades… En este tipo de situaciones el comprador tiene 6 meses desde la compra de la vivienda para solicitar la rescisión del contrato o una indemnización de daños y perjuicios si se tratara de un vicio oculto que no hace inservible el inmueble y 4 años desde la compra de la vivienda para solicitar la rescisión del contrato en el caso de que el inmueble sea inhábil para su uso.

Si la situación es que tras contratar una reforma en cocina, baños, etc.. nos encontramos con ejecuciones defectuosas, siempre podrá solicitarse una indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento contractual.

Más de 30 años asesorando en materia de construcción hace de nuestro equipo grandes especialistas en la materia, por ello, si tiene cualquier consulta no dude en contactarnos, y como ya saben, la primera consulta es gratuita.

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