Contratos de arrendamiento.
El desahucio por impago de la renta.

¿Qué derechos tiene el propietario de una vivienda o local cuyo inquilino no paga la renta?  ¿Cómo podemos resolver el contrato y cobrar las rentas atrasadas?

El hecho de que el inquilino no pague el alquiler no significa que el propietario pueda entrar en el inmueble y tomar posesión del mismo, ni siquiera cuando el inquilino no viva en él. Es necesario solicitar judicialmente la resolución del contrato.

En caso de impago, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al arrendador instar el desahucio y reclamar las rentas pendientes así como cualesquiera otras cantidades a cuyo pago venga obligado el inquilino, tales como, cuotas de comunidad, luz agua, contribución, etc.

Para ello deberemos interponer la correspondiente demanda.

¿Cuánto tenemos que esperar para reclamar judicialmente las rentas atrasadas?

No es necesario que el impago sea reiterado. Un solo recibo no pagado permite al propietario instar el desahucio y reclamar lo adeudado.

¿Puede el inquilino evitar el desahucio?

Una vez presentada y notificada la demanda al inquilino, éste podrá poner fin al procedimiento si paga la cantidad adeudada, evitando con ello la resolución del contrato y el desalojo. Es lo que se conoce como enervación de la acción de desahucio.

El propietario podrá evitarlo si con anterioridad a la reclamación judicial le requiere formalmente el pago mediante burofax u otro medio de notificación fehaciente, debiendo entonces esperar un mes para poder presentar la demanda.

Transcurrido el plazo sin que haya pagado, podrá presentar la demanda sin que el inquilino pueda entonces evitar el desahucio.

¿Cómo se tramita el procedimiento de desahucio?

Una vez presentada la demanda, el Juzgado la admitirá a trámite y requerirá al inquilino para que en el plazo de diez días pague al arrendador y desaloje el inmueble. Es entonces cuando podrá evitar el desahucio pagando el importe adeudado, salvo que como decíamos antes haya sido requerido a tal efecto antes de la presentación de la demanda. También podrá, dentro de dicho plazo, oponerse al desahucio alegando las razones por las que considere que no debe, en todo o en parte, la cantidad que se le está reclamando.

En dicho requerimiento el Juzgado señalará día y hora para el juicio <<en estos procedimientos se llama vista>>, que solo se celebrará en caso de que el inquilino se haya opuesto al desahucio, y día y hora para el llamado lanzamiento, o acto de desalojo forzoso, si ni se ha opuesto al desahucio ni ha desalojado el inmueble.

Si se opone se celebrará la vista el día señalado y tras la práctica de las pruebas propuestas por cada una de las partes, el Juez dictará sentencia condenando al inquilino al desalojo y al pago de las cantidades impagadas, si el desahucio está justificado, o desestimará la demanda si es injustificado, en ambos casos con imposición de las costas a la parte perdedora.

Si no paga, ni se opone, ni desaloja, el Juzgado dictará una resolución dando por terminado el juicio de desahucio y procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

¿Es necesaria la intervención de abogado y procurador?

La intervención de estos profesionales es siempre recomendable, aún cuando no lo exija la Ley. En este caso, al tratarse de un procedimiento especial, sí es necesaria.

¿Cuánto dura el procedimiento de desahucio?

Se le llamó desahucio exprés porque las nuevas medidas aprobadas por la Ley tuvieron por objeto simplificar el procedimiento y agilizar los plazos.

Un procedimiento de desahucio, desde la presentación de la demanda hasta la recuperación del inmueble, si no media oposición del inquilino y éste abandona voluntariamente la vivienda, suele durar, en condiciones normales, dos o tres meses.

El volumen de trabajo de los Juzgados hace sin embargo que en muchos casos no puedan cumplirse dichos plazos y que en la práctica el desahucio no sea tan exprés como se pretendía con la reforma.

¿Protege la Ley solo al propietario?

Si el inquino no paga y el desahucio está justificado es evidente que sí.

No obstante, entre las medidas adoptadas tras la reforma la Ley también protege al inquilino que cumple sus obligaciones. Existen una serie de ayudas que tienen por objeto facilitar al inquilino el acceso y disfrute de la vivienda si carece de medios económicos o se encuentra en situación de vulnerabilidad o riesgo de exclusión.

Ante cualquier duda consúltenos sin compromiso y resolveremos su problema. Contacto con Ibañez Asociados en Granada.

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